สวัสดีปีใหม่ หาดใหญ่ปีม้า ปลดล็อก ‘ม้าศึก’ ที่ถูกลืม ทำไมตึกแถวที่แพง ที่สุด ถึงกลายเป็นตึกที่เงียบที่สุด

เข้าสู่ปีมะเมีย 2026 ปีแห่งพลังและการก้าวทะยาน แต่เมื่อหันกลับมามองย่านเมืองเก่าหาดใหญ่อย่างนิพัทธ์อุทิศ เรากลับเห็นภาพที่สวนทาง ตึกแถวสถาปัตยกรรมชิโน-ยูโรเปียน ที่เปรียบเสมือน ‘ม้าศึก’ คู่บ้านคู่เมือง เคยเป็นหัวใจการค้าที่สูบฉีดเลือดไปเลี้ยงทั่วภาคใต้ วันนี้กลับยืนนิ่งสงบ เต็มไปด้วยป้าย ‘ขาย/ให้เช่า’ ราวกับถูกล่ามโซ่ไว้ด้วยอะไรบางอย่าง

ก่อนจะด่วนสรุปว่าเศรษฐกิจไม่ดี หรือเมืองตายแล้ว อยากให้รู้ว่าในมุมมองของเศรษฐศาสตร์เมือง ม้าศึกตัวนี้ไม่ได้หมดแรง แต่มันกำลังติดอยู่ในกับดักที่เรียกว่า ‘Rent Gap’ ปรากฏการณ์ที่มูลค่าสินทรัพย์สูงจนกลไกตลาดขยับตัวไม่ได้

กับดักของที่ดินทองคำโซ่ตรวนที่มองไม่เห็น

ข้อมูลเชิงประจักษ์ชี้ว่า ราคาประเมินที่ดินถนนนิพัทธ์อุทิศ 3 สูงติดอันดับ 1 ของภาคใต้ (แตะระดับ 400,000 บาท/ตร.ว. และราคาซื้อขายจริงสูงกว่านั้น) นี่คือเกียรติยศและความมั่งคั่ง แต่ในขณะเดียวกัน มูลค่าที่สูงลิ่วนี้ได้กลายเป็นกำแพงที่มองไม่เห็น

Neil Smith เจ้าของทฤษฎี Rent Gap อธิบายปรากฏการณ์นี้ว่า เมื่อเจ้าของที่ดินมองเห็นมูลค่าคาดหวังที่สูงมาก มักเลือกที่จะตั้งราคาเช่าไว้สูง หรือยอม ‘ปล่อยตึกว่าง’ ดีกว่าปล่อยเช่าราคาถูก เพราะเชื่อว่าสักวันจะมีทุนใหญ่มาซื้อ เปรียบเหมือนการเก็บม้าพันธุ์ดีไว้ในคอกเพื่อรอคนซื้อที่ใช่ มากกว่าจะปล่อยให้ออกไปวิ่ง

เมื่อคอกม้าแพงเกินไปลูกม้าตัวใหม่จึงเกิดไม่ได้

Jane Jacobs เจ้าแม่แห่งวงการผังเมืองเคยกล่าวประโยคคลาสสิกไว้ว่า ‘New ideas must use old buildings’ ไอเดียใหม่ต้องอาศัยตึกเก่า เพราะตึกเก่าต้นทุนต่ำ คือสนามเด็กเล่นให้ SME หรือคนรุ่นใหม่ได้ลองผิดลองถูก

แต่สิ่งที่เกิดขึ้นในหาดใหญ่คือ ‘Mismatch’ ตึกเก่าของเรามีต้นทุนเท่ากับตึกหรู ทำให้คนรุ่นใหม่ที่มีไอเดีย (แต่ทุนน้อย) เข้าไม่ถึง ส่วนเจ้าของตึกเองก็แบกรับภาษีและค่าเสียโอกาส นี่คือภาวะ Market Failure ที่ทำให้เมืองเสียโอกาสในการสร้างเศรษฐกิจใหม่ๆ

ปีม้า 2026 ถึงเวลาปลดบังเหียนให้ย่านเมืองเก่าได้กลับมาวิ่งอีกครั้ง ด้วยทางออกที่เป็นไปได้

1. เปลี่ยนจาก ‘ผู้เช่า’ เป็น ‘พาร์ทเนอร์’ ถึงเวลาหรือยังที่โมเดลค่าเช่าตายตัวจะถูกแทนที่ด้วยการ Revenue Sharing แบ่งเปอร์เซ็นต์ยอดขาย วิธีนี้เจ้าของตึกยังได้รักษาทรัพย์สิน แต่ลดความเสี่ยงให้คนรุ่นใหม่กล้าเข้ามาลงทุน ยิ่งธุรกิจวิ่งเร็ว เจ้าของก็ได้ผลตอบแทนมาก เป็น Win-Win Solution

2. รัฐต้องสร้าง ‘สนามวิ่ง’ ที่เอื้ออำนวย (Regulatory Sandbox) เทศบาลและภาครัฐต้องเข้ามาดูว่า กฎหมายควบคุมอาคารข้อไหนที่ล้าหลังและขัดขวางการ Renovate ตึกเก่า? การผ่อนปรนกฎระเบียบในโซนพิเศษ จะช่วยลดต้นทุนการปรับปรุงตึก ทำให้ค่าเช่าจับต้องได้มากขึ้น

3. หา ‘เทรนเนอร์’ มืออาชีพ (Third Party Management) หากเจ้าของตึกไม่มีเวลาดูแล การมีองค์กรพัฒนาเมือง (City Development Agency) เข้ามาเป็นตัวกลาง บริหารจัดการพื้นที่ รับประกันรายได้ และคัดกรองผู้เช่าคุณภาพ อาจเป็นกุญแจสำคัญที่ไขแม่กุญแจให้เมืองเก่า

ปีนี้ไม่ควรเป็นแค่ปีม้าตามปฏิทิน แต่ควรเป็นปีที่เราช่วยกันปลดปล่อยศักยภาพของ ‘ม้าศึก ของหาดใหญ่ ให้หลุดพ้นจากกับดักราคาและกลับมาเป็นหัวจักรขับเคลื่อนเศรษฐกิจหาดใหญ่อีกครั้ง ด้วยความเข้าใจและร่วมมือกันของทุกฝ่าย

อ้างอิง
– Smith, N. (1979). Toward a Theory of Gentrification: A Back to the City Movement by Capital, not People.
– Jacobs, J. (1961). The Death and Life of Great American Cities.
– Treasury Department, Thailand. (2024). Land Appraisal Prices in Songkhla.

#HeartYaiComeback #HugHeartYai
#CurioCity #HatyaiConnext #HNY2026 #สวัสดีปีใหม่